Son yıllarda hem kiralar hem de konut fiyatları yüksek artışlar gösterdi. Ülkenin her yerinde rezidanslar, alışveriş merkezleri ve çeşitli birçok binalar yapılıyor. Sanki yeni yapılan konutlar, vatandaşın ihtiyacından çok daha fazla.
KONUT PİYASASINDA TALEP DÖNGÜSÜ
Konut piyasasını çalıştıran belli ilişkiler vardır. Tüketici ya ev satın almak ister ya da kiralamak ister. Artan göç, tek başına yaşayan bireylerin artması, yüksek öğrenci nüfusu gibi etkenler konut piyasasında arz ve talep dengesini etkiler. İnşaat şirketleri talepten fazla konut yapmak istemez, çünkü fazla konutları satamazlar ve zarar edebilirler.
Alışılagelen arz-talep dengesini değiştiren durumlar vardır. Eğer konutların iyi bir yatırım aracı olduğu fikri yaygınlaşırsa, inşaat şirketlerinin daha fazla konut yapmak için bir sebebi olur. Düşük riskli ve yer yer güzel getirisi olduğu için de konutlar ve arsalar çekici yatırım araçları haline gelebilir.
Yüksek enflasyon ve ekonomik belirsizlik dönemlerinde konutlara yatırım artar. Bu durum bizim ülkemiz için daha da belirgindir. Tüketici enflasyona karşı kendini korumak için konutlara yönelir. Birikimlerini korumak ve kira yoluyla ek gelir sahibi olmak isterler.
Artan talebi karşılamak için daha fazla konut yapılmaya başlanır. Peki bu kadar fazla konut olmasına ve hala yapılıyor olmasına rağmen, nasıl oluyor da hem kiralar hem de konut fiyatları bu kadar artmaya devam ediyor? Bu artışın bir kısmı mevcut ekonomik koşullarda tüketicinin davranışlarıyla açıklanabilir. Konut piyasasında fiyat artışı olma beklentisi, tüketiciyi konut piyasasına yatırım yapmaya iter.
KONUT PAHALILIĞINI ETKİLEYEN PSİKOLOJİK ETKENLER
Yüksek enflasyon ve ekonomik belirsizlik, geçim korkusu ve fırsatlar getirir. Ev sahipleri enflasyonla başa çıkmak ya da yükselen fiyatlardan yararlanmak adına kiraları artırabilir. Artan kiralar da ev sahibi olma isteğini artırır. Tüketici yüksek kiralar vermektense ev sahibi olmak için kredi alıp faiz ödemeyi tercih edebilir.
Düşük faizler de tüketiciyi ev almaya itebilir. Eğer çekilen ev kredisinin aylık ödemeleri verilecek kiradan az ise kredi çekip ev almak, ev kiralamaya tercih edilir. Daha fazla tüketici konut satın almak istediği için, konut fiyatları yükselir.
Tüketiciler ‘fırsat kaçırma korkusu’ (FOMO) ve kayıptan kaçınma eğilimi ile hareket eder. Konut fiyatlarının sürekli artışta olması, mevcut fiyatların bir fırsat olarak görünmesine sebep olur. “Bir daha bu fiyatları yakalayamayız” diyerek konut almaya çalışan tüketicilerin sayısı artar.
Yükselen konut fiyatlarının ortamında “çapa etkisi” denilen bir olgu da yaygındır. Yüksek fiyatlara alışan tüketici, düşük bir meblağ görünce satın alma eğilimine girer. Bütçesini aşıyor olsa bile, ucuz bulduğu konutları fırsat olarak görüp hemen almak ister.
Fırsat kaçırma korkusu, kayıptan kaçınma eğilimi ve çapa etkisi; hesaplamalara değil duygulara ve psikolojiye dayalı davranışlardır. Ekonomik sıkıntıların yaşandığı dönemlerde bu davranışlar yaygınlaşır; sadece konut fiyatları değil kiralar da etkilenmeye başlar.
KİRALAR NASIL ETKİLENİYOR? KİRACI-EV SAHİBİ İLİŞKİSİ
Kira piyasasında da psikolojik ve davranışsal unsurlar belirleyicidir. Kayıptan kaçınma, fırsatları kaçırma korkusu ve çapa etkileri, hem ev sahiplerini hem de kiracıları fiyat artışlarını pekiştiren bir döngüye itebilir. Artan konut fiyatlarının yanında kiralar da artışa geçer.
Ev sahipleri, enflasyon ve komşularının kiralarının yüksekliği ile kendi kiralarını artırma eğilimindedir. “Çevredeki daireler bu fiyata kiralanıyor” düşüncesi, gerçek maliyet ve ihtiyaçtan bağımsız olarak kira artışını meşrulaştırmak için kullanılır. Enflasyonun yüksek olacağının beklentisi de aynı şekilde kiraları yüksek noktalara iter.
Yüksek kiraların başka etkisi de vardır. Ev sahipleri evlerini hemen kiralamak yerine daha yüksek kiraların gelmesini bekleyebilirler. Ya da “kiracıyla uğraşmamak” adına konutları sadece al-sat yapan tüketiciler de artar. Bu durum, kiralık ev stoğunu azaltarak kiraları iyice yükseltebilir.
Konut alabilen kesimler, almaya devam eder. Bu sırada artan kiralar ve konut fiyatları, ev alamayan tüketicileri gittikçe fakirleştirmeye başlar. Kiracılar da ev sahipleri gibi kayıptan kaçınmaya çalışır. Daha ucuz binalar gittikçe zor bulunduğu için, ev sahiplerinin kira artış oranlarını kabul etmek durumunda kalırlar.
SONUÇ: EŞİTSİZLİK VE GEREKSİZ HARCAMALAR
Fırsat kaçırmamak ve kayıplardan kaçınmak adına tüketici büyük borçlara girer ve yıllarca faiz öder. Ödenen vergiler artar, alınan evlerle ilgili daha önceden hesaba katılmamış maliyetler oluşur (Tadilatlar gibi). Artan fiyatlar fırsat gibi görünse de aslında tüketiciyi fazla harcamaya iten satış tekniği görevi görür.
Kiracılar da benzeri şekilde artan fiyatların mağduru olur. Kendi tercihlerinden bağımsız olarak yüksek kiralar ödemek zorunda olurlar. Uzak mahallelere taşınmak zorunda kalabilirler. Taşrada ve şehre uzak mahallelerde bile kiralar artmaya başlar. Daha çok vatandaş kira artışlarından etkilenmeye başlar.
Bu sırada daha fazla konut alınması, konut sahibi vatandaşların sayısının arttığı anlamına gelmez. Herkes kredi çekecek ekonomik güce ve kredi notuna sahip değildir. Konutlar gittikçe daha pahalı olurken; yeni konutlar sadece ekonomik güce sahip vatandaşlar için yapılır hale gelir. Kiracılar yüksek fiyatlarla giderek fakirleşir.
Sonuç olarak, arz-talep dengeleri dışında insanların psikolojisi ve duyguları da konut piyasasına yön verir. Tüketici kendini fazla harcarken bulur. Konut piyasasındaki değişim döngüleri adil olmayan ve toplumsal sıkıntılara meydan veren bir düzen oluşturur. Bunlardan çıkmak için kirada tavan zam oranları, faiz düzenlemeleri ve toplu konut projeleri yapılabilir; ancak döngüyü kırıp piyasayı eski haline getirmek yıllar sürebilir.
Ardıç Üçyıldız
